Türkiye genelinde iş yeri satışları yılın ilk 9 ayında yüzde 5,1 gerileyerek 135 bin 543 adede düştü. İkinci el piyasasında daralma derinleşirken ilk el iş yerlerinin toplam satışlardaki payı yüzde 30’a yükseldi. Yabancı yatırımcının payı ise yüzde 0,73’e geriledi.

Ticari gayrimenkul piyasasında ekonomik durgunluk, artan işletme giderleri ve nakit sıkışıklığının etkileri belirginleşiyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, ocak-eylül döneminde toplam iş yeri satışları geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 5,1 azalarak 142 bin 798’den 135 bin 543’e geriledi.

Piyasadaki daralma, iş yeri türlerine göre farklı bir görünüm ortaya koydu. İkinci el satışlar gerilerken ilk el iş yeri satışlarının artması, ticari gayrimenkul piyasasında yatırım tercihlerinin değiştiğine işaret etti.

İkinci el iş yeri piyasasında daralma

Yılın ilk dokuz ayında ikinci el iş yeri satışları yüzde 8,6 düşüşle 94 bin 911 adede geriledi. Eylül ayında kaydedilen yıllık düşüş ise yüzde 10,5 oldu.

Artan kiralar, tadilat ve devir maliyetleri ile tüketici talebindeki zayıflama, ikinci el ticari gayrimenkullere yönelik talebi baskılayan başlıca unsurlar arasında gösteriliyor. İşletmelerin kapanmasıyla boşalan ticari alanların artması da piyasadaki hareketliliği olumsuz etkiliyor.

Özellikle mevcut bir işletmeyi devralmanın yanı sıra yeni bir iş yeri açmanın da yüksek maliyet gerektirmesi, girişimcilerin yatırım kararlarını ertelemesine neden oluyor. Bu durum, ikinci el ticari gayrimenkullerde satış sürecini zorlaştırıyor.

İlk el iş yeri satışlarında 5 yılın zirvesi

İkinci el piyasasındaki gerilemeye karşın ilk el iş yeri satışları artış gösterdi. Ocak-eylül döneminde ilk el satışlar yüzde 4,2 yükselerek 40 bin 632 adede ulaştı. Eylül ayındaki yıllık artış ise yüzde 13,2 olarak gerçekleşti.

İlk el iş yerlerinin toplam satışlar içindeki payı da son beş yılın en yüksek seviyesine çıktı.

İlk el iş yerlerinin toplam satışlardaki payının yüzde 30’a yükselmesi, yeni projelerin ticari gayrimenkul pazarındaki ağırlığının arttığını gösteriyor. Enflasyona karşı birikimlerini korumak isteyen yatırımcılar ve esnek ödeme koşullarından yararlanmayı tercih eden alıcılar, yeni projelere yöneliyor.

Bununla birlikte, ilk el satışlardaki artış tek başına küçük işletmelerin yatırım iştahının yükseldiği anlamına gelmiyor. Piyasadaki hareketlilikte yatırım amaçlı alımların ve ödeme modellerinin etkisi öne çıkıyor.

İpotekli satışlarda yüzde 61,8 artış

İş yeri piyasasında dikkat çeken bir diğer gelişme ipotekli satışlarda yaşandı. Kredi maliyetlerinin yüksek seyrettiği dönemde, yılın ilk dokuz ayında ipotekli iş yeri satışları yüzde 61,8 artarak 6 bin 35 adede yükseldi.

Bu artış, finansman koşullarının zorluğuna rağmen kredili alımların hareketlendiğini ortaya koyuyor. Ancak ipotekli satışların toplam pazar içerisindeki payı ve kredi kullanımının sürdürülebilirliği, önümüzdeki dönemde yakından izlenecek göstergeler arasında yer alıyor.

Yabancı yatırımcının payı yüzde 0,73’e düştü

Ticari gayrimenkul piyasasında yabancı yatırımcıların ağırlığı da gerilemeye devam etti. 2022 yılının ocak-eylül döneminde yabancılara 3 bin 14 iş yeri satılırken, bu sayı 2023’te 1.324’e, 2024’te 988’e düştü. 2026’nın aynı döneminde ise yabancılara yapılan iş yeri satışları 991 adet olarak kaydedildi.

Yabancı yatırımcıların toplam iş yeri satışları içindeki payı, 2022’deki yüzde 2,14 seviyesinden 2026’da yüzde 0,73’e geriledi.

Döviz bazında yükselen gayrimenkul fiyatları, vatandaşlık edinimine ilişkin düzenlemeler ve küresel ekonomik koşullar, yabancı yatırımcıların Türkiye’deki ticari gayrimenkul tercihlerinde etkili olan faktörler arasında gösteriliyor.

Ticari gayrimenkulde yeni dönem

Veriler, iş yeri piyasasında yalnızca satış adetlerinin değil, alıcı profilinin ve yatırım tercihlerinin de değiştiğine işaret ediyor. İkinci el piyasasındaki daralma, işletme maliyetlerinin ve ekonomik koşulların esnaf üzerindeki baskısını ortaya koyarken ilk el projelerin payındaki artış, yatırım tercihlerinde yeni gayrimenkullerin öne çıktığını gösteriyor.

Önümüzdeki dönemde ticari gayrimenkul piyasasının seyrini; finansmana erişim, işletme giderleri, tüketici talebi ve yeni projelerde sunulan ödeme koşulları belirleyecek.