Endeksa’nın üniversite kayıt dönemi öncesi yaptığı analiz, Türkiye’deki öğrenci nüfusunun yoğun olduğu 20 ildeki kiralık konut piyasasının seyrini ortaya koydu. Endeksa verilerine göre, Ağustos 2025 itibarıyla bu şehirlerdeki konut kiraları, yıllık enflasyona kıyasla daha az artış gösterdi. Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, yüksek kira fiyatları nedeniyle çoğu kentte öğrenciler arasında paylaşımlı evlerin hala bir tercih nedeni olduğunu söyledi.

Üniversitelerin yeni eğitim dönemine başlamasıyla birlikte, öğrenciler ve aileleri için barınma masrafları öncelikli gündem maddesi haline geldi. Şehir dışına yerleşecek yeni öğrenciler ve mevcut öğrenciler ile ailelerinin kiralık ev arayışları hala devam ederken, gayrimenkul değerleme platformu Endeksa, öğrenci şehirlerindeki konut piyasasının durumunu mercek altına aldı.

Endeksa, Türkiye’de en fazla öğrenciye sahip 20 ildeki kiralık konut piyasasını inceledi. Ağustos 2025 verilerine göre, bu şehirlerin büyük çoğunluğunda konut kiraları, yıllık enflasyon oranının altında bir artış gösterdi.

Öğrenci yoğun kentlerde kiraların yıllık değişim oranları şu şekilde:

Kaliteli eğitim veren üniversiteleri, öğrenci dostu mekanlarıyla öne çıkan Samsun’da kiralar geçen yıla göre %41 nominal artış gösterdi. Samsun’da ortalama birim kira 191 TL/m² olurken, ortalama kiralık konut fiyatları 18 bin 946 TL oldu. Van’da ise kiralar geçen yıla göre %37 nominal artış gösterirken, ortalama birim kira 178 TL/m² ortalama kira ise 16 bin 905 TL oldu.

Eğitim ve araştırma kalitesi yüksek üniversiteleri ve öğrenci dostu kafeleri, kütüphaneleri ve kültürel mekanları ile öne çıkan Ankara’da kiralar geçen yıla göre %37 nominal artış gösterdi. Başkentte ortalama birim kira 249 TL/m² olurken, ortalama kira ise 28 bin 588 TL olarak gerçekleşti.

Son yıllarda öğrencilerin üniversite seçerken hayat pahalılığı nedeniyle büyük çekince yaşadığı İstanbul, buna rağmen hala en fazla öğrenci nüfusunu barındıran ikinci şehir konumunda. Ağustos 2025 itibarıyla İstanbul’daki kiralar geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak %36 artış gösterirken ortalama birim kira 333 TL/m² olurken, kiralık konut fiyatı ise 32 bin 932 TL oldu. Endeksa’nın incelediği 20 kent arasında en yüksek ortalama kira bedeli İstanbul’da.

Pandemi sonrasındaki göç trendleri ve yüksek yabancı konut talebi nedeniyle son yıllarda ciddi bir fiyat artışıyla karşı karşıya olan Antalya’da konut kira bedelleri normalleşme dönemine girdi. Ağustos 2025 itibarıyla Antalya’da kiralar yıllık bazda nominal olarak %36 oldu. Turizm kenti Antalya’da ortalama birim kira 243 TL/m² olurken, ortalama kira ise 24 bin 346 TL olarak tespit edildi.

Öğrenci kenti Eskişehir’de ortalama kira 17 bin 420 TL 

3 devlet üniversitesi bulunan ve “öğrenci kenti” olarak anılan Eskişehir, aynı zamanda Türkiye’de kayıtlı üniversite öğrencilerinin en fazla olduğu şehir. Eskişehir’de kiralar Ağustos 2025 itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %14 artarken ortalama birim kira 191 TL/m² ortalama kira bedeli ise 17 bin 420 TL oldu.

Kocaeli’de ortalama kira 23 bin 485 TL

İstanbul’a yakın konumu nedeniyle öğrencilerin tercih sebebi olan Kocaeli’de kiralar, Ağustos 2025’te geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak %27 oranında arttı. Ortalama birim kira 214 TL/m² , ortalama kira ise 23 bin 485 TL oldu.

Yoğun talep gören İzmir’de de kiralar 21 bin 978 TL seviyesinde kaldı

6 kamu, 3 vakıf üniversitesi ve canlı kültürel hayatı ile öğrenciler için cazip bir eğitim süreci vaat eden İzmir’de Ağustos 2025 verilerine göre kiralar geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak %31 arttı. Ege’nin incisinde ortalama birim kira 280 TL/m² ortalama kira ise 27 bin 978 TL seviyesinde gerçekleşti.

En düşük ortalama kiralar Kütahya ve Kayseri’de

Endeksa’nın incelediği kentler arasında öğrencilerin kiraları kolay karşılayabileceği şehirler olarak ise en düşük ortalama kira bedellerine sahip olan Kütahya ve Kayseri öne çıktı. Kütahya’da ortalama kira 13 bin 552 TL, Kayseri’de ise16 bin 659 TL seviyesinde kaldı.

Kiralık stoku 4 ilde artış gösterdi

İncelenen kentler arasında kiralık konut stokları yalnızca 4 şehirde artış gösterdi. Stoklar Kütahya’da %14, Eskişehir’de %12, Çanakkale’de %6 ve Sivas’ta %5 arttı. En fazla kiralık konut stokunun bulunduğu il ise İstanbul oldu.

Konuyla ilgili konuşan Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt: “Öğrenciler için tek başına ev kiralamak çoğu şehirde yüksek bütçe gerektiriyor. Örneğin İstanbul’da 100 metrekarelik bir evin ortalama kirası 33 bin TL seviyesinde. Bu nedenle birçok öğrenci, paylaşımlı evlerde yaşamayı tercih ediyor. Bununla birlikte, yılın başından bu yana enflasyon etkisinden arındırıldığında fiyatlarda reel bir düşüş eğilimi gözlemleniyor. Bu sürecin devam etmesi halinde, öğrenciler için konut daha erişebilir hale gelebilir ancak bu da zaman alacak bir konu. Bu noktada doğru lokasyon ve bütçeye uygun seçenekleri takip etmek, öğrenciler ve aileleri için kritik önem taşıyor.” dedi.

The post ENDEKSA, ÖĞRENCİ KENTLERİNDE KİRALIK KONUT FİYATLARINI İNCELEDİ first appeared on Ekonomi Ajandası.

Rapora göre yıllık bazda konut reel satış fiyatlarındaki değişim negatif seyretmeye devam etti. Buna göre Nisan 2025 itibarıyla yıllık reel fiyat değişimi ülke genelinde -8,9, İstanbul’da -8,6, Ankara’da -2,8, İzmir’de ise -5,9 seviyelerinde gerçekleşti. Enflasyon etkisiyle cari fiyatlarda değişim yaşanırken, Mart 2025’e göre 0,3 puan azalışla, yıllık bazda ülke genelinde konut cari fiyat değişimi %25,6 seviyesinde kaydedildi. Satılık konut arzında, ilan yaşı ülke genelinde, İstanbul, Ankara ve İzmir’de yükseldi. Konut talep endeksi ise Nisan 2025’te %22,2 artarak güçlü bir yükseliş gösterdi.

Yıllık bazda reel kira değişimi ise ülke genelinde %-1 oldu. Kiralık konut arzında, ilan m² fiyatlarındaki yıllık artış oranı Nisan ayında düşerek %36,5 seviyesinde gerçekleşti. Kapatılan ilan yaşı da ülke genelinde ve üç büyükşehirde azaldı.

Kiralık konut talep endeksi, Mart ayına göre %22,9 artarak güçlü bir yükselişini sürdürdü; geçen yılın aynı ayına göre %7,9 daha yüksek seviyede gerçekleşti.

Reel konut fiyat endeksinde düşüş devam ediyor

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Kasım ve Aralık’ta yerini sınırlı bir artışa bıraktı. 2025’in ilk çeyreğinde ise bu sınırlı artışın devam etmediği ve endeksin yeniden düşüşe geçtiği görüldü. Nisan 2025’te ise reel konut fiyat endeksi düşüş ile 154,8 seviyesine geriledi.

Şekil 1: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

 Üç büyükşehirde reel satılık konut endeksinde düşüş

Ülke genelinde olduğu gibi üç büyükşehirde de yaklaşık bir yıldır devam eden reel fiyat düşüşü, 2024’ün son aylarında sona ermiş ve hem Kasım hem de Aralık ayında artış gözlenmişti. Mart ayında konut reel satılık fiyat endeksi paralel olarak seyretti. Mart’tan Nisan’a, reel konut fiyat endeksinde İstanbul’da 1,4 puan, Ankara’da 2,8 puan, İzmir’de ise 2,2 puanlık bir düşüş kaydedildi. Nisan ayında reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 152,3, Ankara’da 184,6, İzmir’de ise 166,4 olarak gerçekleşti.

Şekil 2: Üç büyük ilde reel satılık fiyatları (2017 Eylül=100)

Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor

Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı, Mart 2023’ten itibaren yeniden azalmaya başlamıştı. 2024’ün başından itibaren ise reel fiyatlar mutlak olarak düşüş gösterdi. Nisan 2025’te yıllık fiyat değişimi oranı, Mart 2025’e kıyasla 0,1 puan azalarak yüzde -8,9 seviyesinde kaldı ve negatif bölgede kalmaya devam etti. Bununla birlikte, reel fiyatlardaki yıllık düşüşün Haziran 2024’ten itibaren ivme kaybettiği dikkat çekti.

Şekil 3: Türkiye genelinde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Yıllık reel fiyat artışında gerileme üç büyükşehirde de görülüyor

Ülke genelinde olduğu gibi, üç büyükşehirde de reel satış fiyatlarındaki yıllık artışlar aynı dönemde hızla azaldı. En çarpıcı düşüş İstanbul’da gerçekleşti. Temmuz 2022’de yüzde 89,8 ile zirveye ulaşan yıllık reel fiyat artışı, çok sert bir gerilemeyle Haziran 2024’te yüzde -23,8’e kadar düştü ve Nisan 2025 itibarıyla yüzde -8,6 seviyesine geldi. İzmir’de yıllık reel fiyat artışları Temmuz 2023’ten itibaren düşüşünü sürdürerek Nisan 2025’te yüzde -5,9 olarak kaydedildi.

Ankara’da yıllık reel fiyatlar, İstanbul ve İzmir’e kıyasla biraz farklı bir seyir izledi. 6 Şubat depreminin de etkisiyle Nisan 2023’e kadar yükselmeye devam eden reel fiyatlar, Temmuz 2023’ten itibaren hızlı bir şekilde düşmeye başladı. Nisan 2025’te Ankara’da yıllık reel fiyat değişimi yüzde -2,8 oldu. Türkiye genelinde gözlemlenen ivme kaybının, üç büyükşehirdeki reel fiyat düşüşü açısından da geçerli olduğu görülüyor.

Şekil 4: Üç büyük ilde satılık konut reel fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Cari fiyatlarda enflasyon etkisi

Cari fiyatlarda ise yıllık değişim oranlarında 2023’ün başından itibaren belirgin bir yavaşlama yaşanıyor. Yıllık konut fiyatı değişimi, Türkiye genelinde enflasyonun etkisiyle değişim gösterse de bu değişimin temposunda güçlü bir yavaşlama dikkat çekiyor. Ülke genelinde ortalama bir konutun cari fiyatlarla yıllık değişim oranı Nisan 2025 itibarıyla yüzde 25,6 olarak kaydedildi.

Cari fiyatlardaki yıllık değişimler, üç büyükşehir için Nisan 2025’te de enflasyon etkisiyle devam etti. İstanbul’da zirve Temmuz 2022’de yüzde 240,9 ile görülmüş ve ardından düşüşe geçmişti; Nisan 2025’te yıllık fiyat değişimi yüzde 26 olarak gerçekleşti. Ankara ve İzmir’de zirve Eylül 2022’de sırasıyla yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile yaşandı. Nisan 2025’te bu iki şehirde yıllık değişim oranları sırasıyla yüzde 34 ve yüzde 29,8 seviyesinde kaydedildi.

Şekil 5: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Konut talebinde sert yükseliş

Şubat 2023’te meydana gelen depremin ardından düşüşe geçen konut talep endeksi, Kasım 2023’te 88,7 seviyesine kadar geriledi. Aralık 2023’ten itibaren yukarı yönelen endeks, Kasım 2024’te yeniden düşüş yaşadı. Bu eğilim Nisan 2025’te tersine döndü. Endeks, Mart’tan Nisan ayına yüzde 22,2’lik sert bir artışla 172 seviyesine yükseldi. Geçen yılın Nisan ayına kıyasla ise endeks yüzde 62,9 daha yüksek seviyede gerçekleşti.

Şekil 6: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

Reel kirada yıllık değişim negatif alanda

Türkiye genelinde, enflasyondan arındırılmış reel kiralardaki yıllık değişim oranları uzun süredir azalma eğilimindeydi. Ortalama reel kirada yıllık değişim oranı, Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçti. Şubat 2024 itibarıyla negatif seviyelere inen yıllık reel kira değişimi, Mayıs ayında yaklaşık yüzde -15 olarak kaydedildi. Mayıs’tan sonra reel kiralardaki düşüş hızı azaldı ve bu durum Ağustos’tan itibaren daha belirgin hale geldi. Nisan 2025 itibarıyla kiralık konut reel fiyatları yıllık bazda yüzde 1 azalış gösterdi.

Kiralık konut talep göstergesi, geçen yılın Ağustos ile Kasım ayları arasında düşüş yaşadıktan sonra Aralık ayından itibaren hafif bir artış eğilimine girdi. Mayıs ayından itibaren belirgin bir artış gösteren konut talep endeksi, Ağustos ve Kasım ayları arasında sert bir düşüş yaşadı. Aralık ayında artışa geçen kiralık konut talep endeksi, Nisan 2025’te bir önceki aya kıyasla yüzde 22,9 artarak 197,3 seviyesine yükseldi. Geçen yılın Nisan ayına kıyasla talep yüzde 7,9 daha yüksek seviyede gerçekleşti.

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınıyor. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor.

Şekil 7: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Raporun devamına buradan ulaşabilirsiniz.

The post KONUT TALEBİNDE SERT YÜKSELİŞ first appeared on Ekonomi Ajandası.