sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırladığı “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporlarının ağustos ayı sonuçları yayımlandı.

Rapora göre, Temmuz 2026’da kiralık konut talep endeksi bir önceki aya göre yüzde 3,5, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 10,6 arttı. Yıllık reel kira değişimi Türkiye genelinde yüzde 6,5 geriledi. Satılık konut tarafında ise reel fiyatlar yıllık bazda Türkiye genelinde yüzde 8,3 gerilerken, İstanbul’da yüzde 5,1, Ankara’da yüzde 2,7 ve İzmir’de yüzde 9,7 düşüş kaydedildi.

Kiralık konut talebi yükselişe geçti

Kiralık konut talep endeksi, bir önceki aya kıyasla yüzde 3,5, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 10,6 artış kaydetti. Kiralık konut piyasasında canlılık ölçütü olan kapatılan ilan yaşı ise geçen aya göre tüm büyükşehirlerde kısalarak Türkiye genelinde 27,6 güne, İstanbul’da 22,2 güne, Ankara’da 24,4 güne ve İzmir’de 39 güne indi.

Şekil 1: Talep göstergesi (2020 Şubat=100)

Ülke genelinde reel kiralarda ılımlı azalış

Türkiye genelinde reel kira endeksi, temmuz ayında ortalama cari kira artışının (yüzde 1,7) aylık enflasyonun (yüzde 1,8) altında kalması sonucu 171,3 puana geriledi. Yıllık bazda incelendiğinde ise reel kira değişimi yüzde -6,5 oldu.

Üç büyükşehirde yıllık reel kira değişimi incelendiğinde İstanbul’da yüzde 6,6 artış görülürken, Ankara’da yüzde 7,8 ve İzmir’de yüzde 11 gerileme kaydedildi. Aylık bazda ise reel kira endeksi İstanbul’da yüzde 0,9, Ankara’da yüzde 0,5 yükselirken, İzmir’de yüzde 0,2 düştü. Ortalama kiralık konut ilan m² fiyatı Türkiye genelinde 294,2 TL, İstanbul’da 456,5 TL, Ankara’da 294,1 TL, İzmir’de ise 327,4 TL oldu.

Şekil 2: Türkiye reel kira fiyatlarının yıllık değişimi (%)

Satılık konut reel fiyat endeksinde yıllık düşüş devam etti

Temmuz ayı verilerine göre satılık konut reel fiyat endeksi bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 8,3 azalarak 142,2 seviyesinde gerçekleşti. Bir önceki aya kıyasla ise endekste yüzde 0,8’lik düşüş kaydedildi.

Şekil 3: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)

Üç büyükşehirde satılık konut reel fiyatları geriledi

Reel konut fiyat endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre İstanbul’da yüzde 5,1, Ankara’da yüzde 2,7 ve İzmir’de yüzde 9,7 düşüş gösterdi. Temmuz ayında reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 145,3, Ankara’da 182,4, İzmir’de ise 150,8 oldu.

Ortalama satılık konut ilan m² cari fiyatı ise Türkiye genelinde 45.078 TL, İstanbul’da 65.000 TL, Ankara’da 38.929 TL ve İzmir’de 53.125 TL olarak hesaplandı.

Şekil 4: Üç büyük ilde reel satılık fiyat endeksleri (2017 Eylül=100)

Satılık konut talebinde sınırlı azalış

Konut talebi endeksi 2026 Temmuz’da bir önceki aya kıyasla yüzde 0,6, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 12,4 azaldı. Satılık konut kapatılan ilan yaşı ise Türkiye genelinde 52,9 gün, İstanbul’da 52,2 gün, Ankara’da 43,3 gün ve İzmir’de 60 gün olarak gerçekleşti

Şekil 5: Talep göstergesi (2020 Nisan=100)

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir. BETAM tarafından yayınlanan kira endeksinde, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate alınıyor. Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinemiyor. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor.

Kaynak: sahibinden.com, Betam

The post KİRALIK KONUTA TALEP ARTIYOR, REEL FİYATLAR GERİLİYOR! first appeared on Ekonomi Ajandası.

Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Temmuz 2026 Konut Değer Raporu, Türkiye konut piyasasındaki fiyat artışının reel olarak sınırlı kaldığını ortaya koydu.

Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 212 bin 875 TL, ortalama konut metrekare satış fiyatı ise 41 bin 703 TL oldu. Konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak yüzde 23,3 yükselirken, reel bazda yüzde 6,6 düşüş kaydetti.

Temmuz ayında konut fiyatları bir önceki aya göre nominal olarak yüzde 1,9, reel olarak ise yüzde 0,5 arttı. Haziran ayında yüzde 0,2 gerileyen aylık reel fiyat değişiminin temmuzda yeniden pozitife dönmesi dikkat çekti.

EN YÜKSEK ARTIŞ ORDU’DA

En fazla konut satışı gerçekleştirilen 30 il arasında yıllık metrekare fiyat artışında Ordu yüzde 32,4 ile ilk sırada yer aldı. Ordu’yu yüzde 28,7 ile Ankara, yüzde 28,5 ile Kocaeli, yüzde 27,1 ile Denizli ve yüzde 26,9 ile Elazığ takip etti.

Reel fiyat değişiminde ise Ordu, yüzde 0,4’lük artışla pozitif bölgede kalan tek il oldu. Ankara’da yıllık reel değişim yüzde -2,5, Kocaeli’nde ise yüzde -2,6 olarak gerçekleşti.

BEŞ BÜYÜK İLDE ANKARA ÖNDE

Nüfus açısından Türkiye’nin en büyük beş ili arasında yıllık konut metrekare fiyat artışında Ankara yüzde 28,7 ile ilk sırada yer aldı.

İstanbul’da yıllık artış yüzde 26,5, Antalya’da yüzde 25,8, Bursa’da yüzde 21,7 ve İzmir’de yüzde 21 olarak kaydedildi.

Ortalama metrekare satış fiyatları İstanbul’da 65 bin 78 TL, Antalya’da 55 bin 495 TL, İzmir’de 53 bin 974 TL, Ankara’da 38 bin 674 TL ve Bursa’da 36 bin 83 TL oldu.

Ortalama konut satış fiyatında ise İstanbul 7 milyon 158 bin 580 TL ile başı çekti. İstanbul’u 6 milyon 476 bin 880 TL ile İzmir, 6 milyon 104 bin 450 TL ile Antalya, 5 milyon 27 bin 620 TL ile Ankara ve 4 milyon 690 bin 790 TL ile Bursa izledi.

İstanbul’da ortalama konut fiyatı Temmuz 2025’te 5 milyon 864 bin 958 TL seviyesindeyken, Temmuz 2026’da 7 milyon 158 bin 580 TL’ye çıktı. Böylece İstanbul’da ortalama konut fiyatı bir yılda yaklaşık 1,3 milyon TL arttı.

EN PAHALI KONUTLAR MUĞLA’DA

Konut metrekare fiyatının en yüksek olduğu il 87 bin 244 TL ile Muğla oldu. Muğla’yı İstanbul, Antalya, İzmir ve Çanakkale takip etti.

Ortalama konut satış fiyatında da Muğla 11 milyon 341 bin 720 TL ile ilk sırada yer aldı. Muğla’yı 7 milyon 158 bin 580 TL ile İstanbul, 6 milyon 894 bin 720 TL ile Aydın, 6 milyon 476 bin 880 TL ile İzmir ve 6 milyon 192 bin 892 TL ile Çanakkale izledi.

KONUT SATIŞLARI YÜZDE 17 GERİLEDİ

Türkiye genelinde temmuz ayında 123 bin 603 konut satıldı. Konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 geriledi.

Beş büyük il arasında İstanbul 22 bin 594 konut satışıyla ilk sırada yer alırken, Ankara’da 9 bin 640, İzmir’de 6 bin 547, Antalya’da 6 bin 305 ve Bursa’da 3 bin 897 konut satıldı.

Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, temmuz verilerinin konut piyasasında talebin segmentlere göre farklılaştığını gösterdiğini belirterek, toplam satışlardaki düşüşe karşın ipotekli satışların yüzde 23,7 artmasının finansmana erişebilen alıcının yeniden piyasaya girdiğine işaret ettiğini söyledi.

Öğüt, ilk el satışlardaki gerilemenin yüzde 8,6 ile sınırlı kalmasına karşılık ikinci el satışların yüzde 20,8 düşmesinin piyasadaki ayrışmayı ortaya koyduğunu ifade etti.

Konut piyasasında fiyatlar nominal olarak yükselmeye devam ederken, reel kayıpların sürmesi ve kredi kullanımındaki hareketlilik, önümüzdeki dönemde piyasanın seyrinde belirleyici olacak.

The post TÜRKİYE’DE ORTALAMA KONUT FİYATI 5,2 MİLYON TL’Yİ AŞTI first appeared on Ekonomi Ajandası.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2025 yılında Türkiye’de gerçekleşen 1 milyon 688 bin 910 konut satışının 1 milyon 452 bin 242’si, yani yaklaşık yüzde 86’sı, ipoteksiz (diğer satış) olarak gerçekleşti.* Başka bir ifadeyle, Türkiye’de satılan her 100 konuttan 86’sında banka tarafından ekspertiz raporu talep edilmedi. Uzmanlara göre bu durum, peşin ödeme yapan alıcıların önemli bir bölümünün taşınmazın gerçek piyasa değerini ve taşıdığı olası riskleri bağımsız bir değerlendirmeyle görme fırsatını kaçırmasına neden olabiliyor.

Konut kredisi kullanılan işlemlerde ekspertiz raporu bankalar tarafından zorunlu tutulurken, peşin alımlarda böyle bir yükümlülük bulunmuyor. Bu nedenle birçok alıcı ekspertizi yalnızca kredi sürecinde gerekli olan teknik bir prosedür olarak görüyor. Oysa bağımsız ekspertiz; taşınmazın gerçek piyasa değerini objektif kriterlerle belirlemenin yanı sıra tapu kayıtları, imar durumu, ruhsat ve iskân bilgileri, mimari projeye uygunluğu ile taşınmazın fiziksel özellikleri gibi satın alma kararını doğrudan etkileyen birçok teknik ve hukuki unsurun uzmanlar tarafından değerlendirilmesini sağlıyor.

“Ekspertiz bankalar için değil, alıcı için de önemli bir güvence”

Denge Değerleme Genel Müdürü Simla Budakoğlu Sönmezler, ekspertizin yalnızca kredi sürecinin bir parçası olarak görülmesinin önemli bir yanılgı olduğunu belirterek şunları söyledi:
“Ekspertiz, yalnızca bankaların kredi kullandırma sürecinde talep ettiği teknik bir rapor değil, alıcının yaptığı en büyük yatırımlardan birini güvence altına alan bağımsız bir değerlendirme hizmetidir. Peşin ödeme yapan bir alıcı, ekspertiz yaptırmadığında satın alacağı taşınmazın gerçek piyasa değerini objektif olarak değerlendirme imkânından mahrum kalabiliyor. Bu durum, piyasa değerinin üzerinde bir bedel ödenmesine ya da satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek hukuki ve teknik risklerin gözden kaçmasına neden olabiliyor.”

Aynı sokakta yer alan iki konutun değeri neden farklı olabiliyor?
Gayrimenkul piyasasında fiyat belirlenirken çoğu zaman bölgedeki emsal satışlar referans alınıyor. Ancak uzmanlara göre aynı mahallede, hatta yan yana bulunan iki binadaki benzer büyüklükteki daireler arasında bile önemli değer farklılıkları oluşabiliyor. Binanın yaşı, deprem yönetmeliğine uygunluğu, yapı kalitesi, ortak kullanım alanları, asansör ve yangın merdiveni gibi teknik donanımları, bulunduğu kat, cephesi, manzarası, bakım durumu ve hukuki özellikleri gibi çok sayıda unsur taşınmazın değerini doğrudan etkiliyor. Sönmezler, bu nedenle yalnızca bölgedeki ortalama satış fiyatlarına veya satıcının talep ettiği bedele bakılarak karar verilmesinin yanıltıcı olabileceğine dikkat çekiyor: “Gayrimenkulde fiyatı yalnızca bulunduğu semt ya da metrekare belirlemiyor. Aynı sokakta, hatta yan yana bulunan iki benzer daire arasında bile yapının teknik özellikleri, fiziksel durumu ve hukuki nitelikleri nedeniyle önemli değer farkları oluşabiliyor. Bağımsız ekspertiz çalışması, bu farklılıkları objektif verilerle ortaya koyarak alıcının yalnızca istenen fiyata değil, taşınmazın gerçek değerine göre karar vermesini sağlıyor. Ekspertiz raporunu bir maliyet kalemi olarak değil, yüksek tutarlı bir yatırımda alıcıyı yanlış fiyatlama, hukuki riskler ve olası değer kayıplarına karşı koruyan önemli bir güvence olarak değerlendirmek gerekiyor.”

Uzmanlar, konut satın alma sürecinde ekspertiz raporunun yalnızca kredi kullanılan işlemlerde değil, peşin alımlarda da değerlendirilmesinin alıcıların daha bilinçli karar vermesine katkı sağladığını belirtiyor. Bağımsız ekspertiz; taşınmazın gerçek piyasa değerinin yanı sıra hukuki ve teknik durumunu da objektif şekilde ortaya koyarak, yüksek tutarlı yatırımlarda sonradan karşılaşılabilecek risklerin işlem tamamlanmadan önce tespit edilmesine yardımcı oluyor.

*KAYNAK: https://veriportali.tuik.gov.tr/tr/press/58350

The post HER 100 KONUTTAN 86’SI BANKA EKSPERTİZİ OLMADAN SATILIYOR first appeared on Ekonomi Ajandası.

Gayrimenkulde değeri belirleyen kriterler çeşitlenirken, ulaşım bağlantıları, teknolojik altyapı, sürdürülebilirlik performansı ve yaşam kalitesini destekleyen unsurlar bugünün yatırım kararlarında daha fazla etkili oluyor. Büyük ulaşım projelerinin bulunduğu bölgelerde değer artışları yüzde 50’ye ulaşırken, sürdürülebilir sertifikalı projeler benzerlerine göre yüzde 15’e varan oranda daha yüksek değerle işlem görüyor. ESG uyumlu projelerde kira gelirleri yüzde 18’e kadar artarken, altyapı odaklı bölgelerde toplam değer artışı 4 katın üzerine çıkabiliyor. Hise Global Kurucu Ortağı Ebru Öz, önümüzdeki 5 yıllık dönemde ulaşım odaklı gelişim, akıllı bina teknolojileri ve sürdürülebilirlik ekseninde şekillenen projelerin sektörde daha da öne çıkacağına dikkat çekiyor.

Gayrimenkulde değeri belirleyen kriterler son yıllarda önemli ölçüde çeşitlendi. Bir dönemin en güçlü yatırım göstergesi olarak kabul edilen lokasyon önemini korurken; ulaşım bağlantıları, teknolojik altyapı, sürdürülebilirlik performansı ve yaşam kalitesini destekleyen unsurlar yatırım kararlarında giderek daha fazla ağırlık kazanmaya başladı. Yatırımcılar artık bir projenin mevcut konumunun yanı sıra bölgenin gelişim potansiyelini, enerji verimliliğini, akıllı bina teknolojilerini ve uzun vadeli değer üretme kapasitesini de değerlendiriyor. Bu dönüşüm, yatırım kararlarının yanı sıra proje geliştirme süreçlerini ve yatırımcı profilini de yeniden şekillendiriyor. Özellikle küresel ölçekte hız kazanan altyapı yatırımları, gayrimenkul değerlemesinde belirleyici unsurlar arasında giderek daha fazla öne çıkıyor. Global Infrastructure Outlook verilerine göre, dünya genelinde altyapı ihtiyacının 2040 yılına kadar yaklaşık 94 trilyon dolar seviyesine ulaşması bekleniyor.

Ana ulaşım hatları çevresindeki gayrimenkullerin değeri, yüzde 50’ye varan oranda artışı gösterdi

Gayrimenkulde değer algısının dönüşümüne dikkat çeken Hise Global Kurucu Ortağı Ebru Öz, konuyla ilgili şu değerlendirmelerde bulunuyor: “Geçmişte proje değeri büyük ölçüde lokasyon ve kısa vadeli satış potansiyeline göre şekilleniyordu. Bugün yatırımcılar ‘nerede’ sorusunun ötesine geçerek ‘gelecekte nasıl bir değer yaratacak’ sorusunu soruyor. Bu değişimle birlikte altyapı yatırımları, ulaşım bağlantıları, çevresel kalite ve bölgesel gelişim planları çok daha belirleyici hale geldi. Örneğin bir bölgede metro hattı, yeni ulaşım aksı ya da büyük ölçekli kamu yatırımı devreye girdiğinde bu gelişmeler yalnızca ulaşımı kolaylaştırmakla kalmıyor, bölgenin tamamını dönüştüren bir etki yaratıyor. OECD verilerine göre ana ulaşım hatları çevresindeki gayrimenkullerde yüzde 50’ye varan değer artışı görülüyor. İstanbul’da yeni metro hatlarının geçtiği bölgelerde konut fiyatlarının yüzde 40’a varan oranlarda yükselmesi bu etkinin en somut örneklerinden biri” ifadelerini kullandı.

“Yatırımcı odağı kısa vadeli kazançtan sürdürülebilir ve dengeli getiriye kayıyor”

Yatırımcı davranışlarındaki değişime de dikkat çeken Öz, “Bugün yatırım kararları, değer artışı beklentisinin yanı sıra kısa vadede likidite, orta vadede düzenli kira geliri ve uzun vadede değer korunumu olmak üzere üç temel eksen üzerinden şekilleniyor. Bu yaklaşım, yatırımcıların tekil fırsatlar yerine portföy yönetimi perspektifiyle hareket ettiğini gösteriyor. Eskiden yatırımcılar hızlı değer artışı beklentisiyle hareket ederken, bugün daha dengeli bir yaklaşım öne çıkıyor. Yatırımcılar ‘maksimum getiri’ yerine ‘optimum getiri’ arayışına yöneliyor. Güçlü projelerde yıllık yüzde 15’lere varan reel değer artışı sağlanırken, sürdürülebilir sertifikalara sahip projeler yüzde 15 daha yüksek değerle işlem görüyor. ESG kriterlerine uyumlu projelerin ise kira gelirlerinin yüzde 18, varlık değerlerinin ise yüzde 12’ye kadar arttığı görülüyor. Bazı altyapı odaklı bölgelerde ise toplam değer artışı 4 katının üzerine çıkabiliyor.” dedi. 

Enerji verimliliği, akıllı bina teknolojileri ve sürdürülebilirlik kriterlerinin yatırım kararlarının merkezine yerleştiğini vurgulayan Ebru Öz, Avrupa’da sürdürülebilir sertifikalara sahip projelerin yüzde 15’e kadar daha yüksek değerle işlem gördüğünü söyledi. Öz açıklamasında “Talep artık adet bazlı değil, kalite bazlı büyüyor. Önümüzdeki birkaç yıl içinde ulaşım odaklı gelişim (TOD), sürdürülebilirlik, akıllı bina teknolojileri, karma kullanım projeleri ve sağlık ile yaşam kalitesi odaklı konseptler çok daha belirleyici olacak. IoT tabanlı sistemler ve dijitalleşme, projelerin operasyonel verimliliğini artırırken yatırımcı açısından da önemli bir tercih nedeni haline gelecek” değerlendirmesinde bulundu.

The post GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ BELİRLEYEN UNSURLARDA DENGELER DEĞİŞİYOR first appeared on Ekonomi Ajandası.